Kako da se zaštitite od prevare investitora kad kupujete stan: Pet stavki koje morate da proverite pre nego što im date pare

Postoji više načina da kupac stana u već gotovoj zgradi ili u izgradnji, prevenira prevaru, koja je često posledica sprege države, banaka i investitora, a kupci, odnosno vlasnici stanova - žrtve.

Provera uknjižbe i ugovora

“Ako govorimo o stanu koji se nalazi u zgradi koja je već izgrađena i ima prethodnog vlasnika, dva su načina da se zaštitite od prevare investitora i da vam stan ne završi na ‘aukciji’, odnosno da jednog dana ne budete izbačeni na ulicu. Dakle, ako je stan uknjižen proverite na koga je uknjižen. Ukoliko je na prodavca ili pravnog prethodnika prodavca, onda je sve čisto”, objašnjava Učajev.

Ugovor i upisana lica

Dešava se da kupujete stan od jednog lica, a da u ugovoru stoji neko drugo ime.

“Ukoliko gledamo pravnog prethodnika prodavca, proveravate recimo Lazu, a uknjižen je neki Žika, morate da tražite ugovor u kojem se vidi kako ga je Laza dobio od Žike. Ugovor morate da dobijete u originalu i mora biti overen od strane suda ili javnog beležnika. Taj ugovor u sebi mora da sadrži dokaz da je cena isplaćena u potpunosti i dozvolu za uknjižbu (clausula intabulandi). To je izjava pravnog prethodnika da kupac sledbenik može da upiše svoje vlasništvo”, kaže Učajev.

Fizička provera - radnika na gradilištu

Zbog niže cene i lakše preprodaje građani najčešće kupuju stan u izgradnji, što je najrizičije ukoliko se ne proveri papirologija.

“Mnogi kupuju stanove u izgradnji jer je to finansijski atraktivno, odnosno jeftinije. Ako plate kvadrat 2.200 evra recimo u Krnjači, kad zgrada bude završena taj stan vredeće 3.000 evra po kvadratu. To je razumljivo, međutim u takvim situacijama važno je u kojoj fazi se nalazi izgradnja. Veoma je važno, iako zvuči čudno, svakodnevno odlaziti na lokaciju gde se gradi objekat i proveravati ima li radnika koji tamo nešto rade”, savetuje naš sagovornik, stručnjak za pravna pitanja vezana za nekretnine.

Ako su radnici na gradilištu, znači da investitor ima novca i da ih plaća.

“Međutim, ako je pusto znači da nema ništa. Jako je važno da radnika bude kad već izgradi zgradu do nekog stepena. U kasnijim fazama, kada urade grube radove, odnosno pola posla i kad im ostanu još fini, zanatski radovi, mora biti radnika na gradilištu. Ako je pusto, taj investitor para nema i odatle bežite glavom bez obzira”, naglašava Učajev.

Overa kod notara

Nakon svih provera, papiri stižu kod notara.

“Kada advokat proveri sve papire šalje ih notaru koji to još jednom sve pregleda. Notar ne overava dokumenta ako nisu čista, ispravna. Ukoliko novogradnja ima građevinsku dozvolu koja je istekla, notar to neće overiti, a onda nema ni ugovora. Međutim, notar može da overi papire, ali uz napomenu da su stranke upozorene, što je onda veoma rizično”, napominje naš sagovornik.

Hipoteka ili zabeležba

Najčistija prodaja je kad je prodavac uknjižen.

“Obavezno kupac mora da proveri da li stan ima neke terete: hipoteku ili zabaležbu. Ako nema, onda je sve u redu. Međutim ako ima, mora se videti na šta se ta hipoteka ili zabeležba odnosi. Nisu nužno sve zabeležbe i hipoteke takve da se promet ne može obaviti. Imate na primer hipoteku od 8.000 evra koje duguje prodavac, pa je stan opterećen. To se često dešava kad se prodaje stan iz kredita. Naime, vlasnici plaćaju stan nekoliko godina, pa odluče da više neće da plaćaju, već da ga prodaju. Nov kupac mora da zna da deo cene isplaćuje direktno hipotekarnom poveriocu, koji mu izdaje ili ponovno pismo o namerama ili brisovnicu”.

Kupac direktno ide u banku.

“Kada je ovakva situacija kupac direktno ide u banku i proverava koliko prodavac duguje i podnosi zahtev banci. Potom banka šalje izvešaj o dugovanjima. Ako se stan prodaje za recimo 200.000 evra, a prodavac duguje za kredit još 30.000, onda kupac direktno banci plaća tih 30.000, a ostatak 170.000 prodavcu i tako je stan plaćen u celosti”, kaže advokat.

On ističe da u Beogradu sve češće vasnici starih stanova posle više decenija rade uknjižbu.

“Dešava se da zgrade koje postoje i 30 godina nemaju uredne papire. Do pre 20 godina je bilo uobičajeno da ljudi ne proveravaju svu tu papirologiju jer nisu ni pomišljali da će neko da ih prevari. Nekad su se i na salvetu prodavali stanovi u kafani. Danas je kupovina bez saveta stručnog lica previše rizična. Inače, vlasništvo u Srbiji se stiče tek kad se uknjiži vlasnik, pa se često koristi pleonazam vanknjižni vlasnik, a to ne postoji. Pravo svojine se stiče samo upisom u zemljišne knjige, odnosno Katastar i potpisivanjem ugovora”, kaže Učajev.

Podsetimo, jedan od slučajeva prevare investitora koji je uzdrmao javnost je problem stanara zgrade u Ulici vojvode Stepe 198, koji bi mogli da ostanu bez stanova u kojima žive duže od 15 godina i koje su uredno platili. Investitor - firma "Taš 011 Plus", koja je sagradila taj objekat, otišla je u stečaj, pa je naložena prodaja njene imovine. A u ovom slučaju, to znači i stanova, jer do danas nisu uknjiženi.

***