Da li se upuštati u kupovinu stana pod hipotekom? Postoje 2 načina da lako rešite taj problem

Svi oni koji su u potrazi za stanom ili su ga kupili u skorije vreme znaju koliko je teško doći do željene nekretnine. Mnogo toga može da bude odbijajuće za potencijalne kupce, a hipoteka je svakako na tom spisku.

To je pre svega vrsta garancije banci da će korisniku stambenog kredita moći da naplati dugove iz vrednosti nekretnine, ukoliko on sam ne bude mogao da isplati preostale rate.

Hipoteka na nekretnini međutim ne znači da ona ne može da dobije novog vlasnika i da je reč o velikoj prepreci, iako treba biti oprezan.

Kakva je procedura?

Postoji više načina da se rešite tog tereta.

Kupac stana na kojem je aktivirana hipoteka može to da uradi ili uz pomoć stambenog kredita ili u kešu, kao i kod regularne kupovine nekretnine bez hipoteke.

Razliku prave dva dokumenta koju izdaje banka – potvrda o ostatku duga u kojoj je jasno definisano koliko još novca prvobitni vlasnik treba da isplati banci, kao i pismo o namerama, kojim se banka obavezuje da će izdati brisovnu dozvolu i otpisati hipoteku nakon isplate duga.

Hipoteku može da obriše i sam prodavac, sve do dana zaključenja ugovora sa kupcem. To zapravo može da uradi tako što će banci da isplati kompletan dug. U praksi, često se dešava da prodavac ovaj dug vrati iz sredstava koja od kupca dobije kao kaparu.

Kada se hipoteka na ovaj način obriše iz evidencije Katastra, prodavac treba da kupcu dostavi list nepokretnosti, koji je u potpunosti bez zabeležbi ili tereta, dakle “čist”. Tada kupoprodajni ugovor može da se zaključi.

Šta ako prodavac ne vrati dug banci?

Čak i ako prodavac ipak nije vratio dug banci, kupovina ovakve nekretnine i dalje je moguća. Zapravo, ovo se u praksi najčešće i dešava. Naime, tada kupac treba da isplati deo novca na namenski račun prodavca, i to je iznos duga.

Za taj iznos će se kupcu potom umanjiti cena stana. Preostali deo, koji nije uplaćen na namenski račun, uplaćuje se na tekući račun vlasnika.

Kada je novac uplaćen, na red dolazi da prodavac stana u službi za katastar pokrene postupak za brisanje hipoteke.

Ako se kupoprodaja obavlja na ovakav način, prodavac će pre zaključenja ugovora od banke da dobije pismo o namerama, u kojem se banka obavezuje da će, nakon što ceo dug bude vraćen, da izda dozvolu za brisanje hipoteke. Pored toga, banka izdaje i potvrdu o stanju duga.

Ovo je najrizičnija opcija

U ovoj varijanti, kupac može da isplati ugovorenu cenu nekretnine prodavcu, u celosti, na njegov tekući račun, a poslodavac se obavezuje da će tim novcem da isplati dug koji ima prema banci.

Procedura brisanja hipoteke je nakon toga ista kao i u ostalim slučajevima, ali za samog kupca, ova opcija može da bude izuzetno rizična. Naime, postoji rizik da prodavac jednostavno neće da postupi po dogovoru, odnosno da isplati novac banci.

Ako se to dogodi, kupac i dalje ima svoj stan, ali ima i hipoteku, a to znači da će banka ovaj stan prodati ako kupac ne bude isplatio dug.

Stoga agenti za nekretnine, ali i pravnici, ističu da su prethodne opcije sigurnije i bolje.

"Treba se informisati od koga kupujemo stan"

U izjavi za Nova.rs procenitelj Milić Đoković kaže da što se tiče kupovine nekretnine pod hipotekom - ona je moguća, ali da se prvo dobro treba informisati od koga kupujemo stan pod hipotekom.

"Treba tačno znati koje obaveze ima dužnik čija je, na primer, nekretnina pod hipotekom. Takođe, treba znati i da li je obaveza hipoteke - prenosiva", kaže sagovornik našeg portala.

Dodaje i da je moguće da kupac preuzme sve obaveze koje je prodavac nekretnine pod hipotekom imao.

"Najbitnije je videti ko je poverilac i koji je definitivni iznos hipoteke i da li je prenosivo. To znači da neko možda ne želi da se dugovanja prenose na drugu osobu, pa je zbog toga bitno proveriti ovaj deo oko prenosivosti. Nakon toga se dogovaraju kupac, prodavac i poverilac", pojašnjava Đoković.

Đoković napominje da ima slučajeva kad su na neku nekretninu stavljene i po tri hipoteke, što takođe ne predstavlja prepreku za kupivinu stakve kuće ili stana