9
Građani koji žele da podignu kredit kako bi rešili svoje stambeno pitanje to neće moći da urade bez procene vrednosti nekretnine koju žele da kupe. Takođe, oni koji već poseduju kuću ili stan i žele da ih prodaju ili izdaju, često su u dilemi koliko novca mogu da zarade, te i tad procena vrednosti može da bude od velike koristi. Razgovarali smo sa stručnjacima koji su nam objasnili koji sve faktori utiču na procenjenu vrednost, a kojih je mnogo - od lokacije, preko kvadrature, pa sve do toga da li zgrada ima lift ili ne.
Procenom vrednosti bavi se licencirani procenitelj koji daje objektivno mišljenje o vrednosti određene nekretnine.
Do vrednosti nekretnine dolazi se na osnovu detaljnog osmatranja i analize tržišta, odnosno poređenjem sa drugim nekretninama.
Građani koji žele da kupe nekretninu moraju da prođu kroz proces procene vrednosti, s obzirom na to da bez ovog koraka banka im neće odobriti stambeni kredit.
Takođe, procena vrednosti može da bude korisna za vlasnike koji žele da prodaju ili izdaju svoju nekretninu, ali nisu sigurni koja je cena adekvatna.
PROČITAJTE JOŠ
9
7
4
Procena se vrši i iz mnogih drugih razloga, poput izrade finansijskih izveštaja, prilikom stečajnih postupaka ili u poreske svrhe.
Kako za Nova.rs objašnjava Nikola Čobić, posrednik u prodaji i zakupu nepokretnosti iz agencije City expert, glavni faktori koji se gledaju pri proceni vrednosti jedne nekretnine su lokacija, mikrolokacija, struktura, stepen opremljenosti, spratnost, orijentacija stana i slično.
Procenitelj i sudski veštak Milić Đoković kaže za naš portal da postoji čak 21 faktor koji utiče na vrednost određene nekretnine. Saglasan je s Čobićem da lokacija igra glavnu ulogu u određivanju cene. Dodaje da su opremljenost, struktura stana, očuvanost, spratnost i dostupnost parkinga samo neki od mnogih faktora koji mogu značajno da podignu cenu nekretnine.
„Ako kao jedan od faktora uzmemo to da li zgrada ima lift, onda tu možemo da vidimo značajne razlike u ceni. Tako će procenjena vrednost stana koji se nalazi u zgradi sa liftom biti 20 do 30 odsto veća nego ako zgrada nema lift, samo na osnovu tog jednog faktora“, objašnjava naš sagovornik.
Lokacija i mikrolokacija
Lokacija je zapravo faktor koji ima najveći uticaj na vrednost nekretnine. Što su stan ili kuća bliži centru grada, to će njihova cena biti viša.
Mikrolokacija je zapravo neposredna okolina nekretnine. Cenu nekretnine povećava blizina objekata koji su važni za svakodnevni život ljudi, poput prodavnica, tržnih centara, škola, vrtića, domova zdravlja ili poslovnih prostora.
Površina, starost i opremljenost
Iako je novogradnja gotovo uvek skuplja u odnosu na starogradnju, postoje i brojni drugi faktori koji se odnose na kvalitet nekretnine, a koji značajno utiču na njenu cenu.
Tako je bitan faktor kvadratura stana ili kuće, kao i broj i raspored prostorija.
Na cenu nekretnine takođe utiču i starost instalacija, kuhinjskih elemenata, nameštaja i ostalih predmeta koji su neophodni za svakodnevno funkcionisanje ljudi. Zbog toga će po pravilu vrednost renoviranih stanova uvek biti veća.
„Nakon procene ovih faktora, pristupa se komparativnoj metodi procene, odnsono uporešuju se oglašene i prometovane nepokretnosti koje su slične po lokaciji, kvadraturi i strukturi“, objašnjava Čobić.
Prema rečima našeg sagovornika, nakon upoređivanja dolazi se do konačne vrednosti nekretnine.
Prvi korak u proceni vrednosti određene nekretnine jeste inspekcija nekretnine koju obavlja procenitelj.
Dakle, procenitelj obilazi stan ili kuću, nakon čega piše izveštaj. U izveštaj unosi sve relevantne podatke o nekretnini koje je prikupio na terenu – opis nekretnine, lokacije, površinu, ali i da li zgrada ima lift ili u kakvom je stanju stepenište. Procenitelji su u ovome vrlo detaljni, kako bi što preciznije odredili vrednost nekretnine.
Kada prikupi sve potrebne informacije, te uradi poređenje koje je istakao sagovornik portala Nova.rs, dobija se konačna vrednost nekretnine.
Ukoliko banka ili vlasnik nekretnine smatraju da je tokom procene napravljen neki propust, radi se reprocena.
Cene variraju od procenitelja do procenitelja, ali one su uglavnom bazirane na površini objekta čija se vrednost procenjuje.
Tako procenitelj može svoje usluge da naplati 50 evra za procenu nekretnine do 50 kvadrata, ali će dodatno naplaćivati svaki kvadrat preko, uglavnom oko 1,5 evro.
Tako, ukoliko potencijalni kupac ili prodavac nekretnine od 80 kvadrata želi da profesionalac proceni njenu vrednost, za to će morati da izdvoji u proseku 95 evra.
Međutim, postoje agencije za nekretnine koje ove usluge svojim klijentima pružaju besplatno.
Ukoliko kupac ili prodavac nekretnine žele da imaju okvirni uvid u to šta će im reci procenitelj, to mogu da provere na kalkulatorima za procenu vrednosti, koji su dostupni na internetu.
Ako neko želi da proda ili kupi dvosoban stan na Vračaru, pristojne opremljenosti, kalkulator je izračunao da je procenjena vrednost ovakve nekretnine oko 155.000 evra.
Ukoliko neko isti takav stan želi da izdaje, procenjen iznos mesečne rente iznosi oko 700 evra.
S druge strane, prema onlajn kalkulatoru, procenjena vrednost kuće na Savskom vencu, koja ima 100 kvadrata, iznosi oko 300.000 evra.
Međutim, ukoliko neko želi da kupi stan, kalkulator mu neće biti dovoljan, već će procenu morati da obavi profesionalac.
Ukoliko, s druge strane, neko želi da proceni vrednost nekretnine koju želi da proda ili izda, ovo može da mu koristi kao okvirni uvid u ono što će mu stručnjak reći. Na kalkulator se svakako ne treba oslanjati, s obzirom na to da će procenitelj izaći na teren i izvršiti mnogo temeljniju procenu.
BONUS VIDEO Katarina Lazarević i Sandra Blažić: Kupiti stan, jer je nemoguće preživeti sa cenama zakupa