Rastu cene i prodaja stanova, da li sledi "pucanje balona"

Na naše pitanje šta je to što "gura" cene stanova u novogradnji nagore, procenitelj i vlasnik agencije za promet nekretnina "Old Royal Sistem" Milić Đoković odgovorio je da ljudi koriste situaciju u kojoj je ponuda stambenih kredita povoljnija nego ikada.To, međutim, nije ubedilo sve naše čitaoce, pa na društvenim mrežama beležimo komentare koji aludiraju na to da su stambeni krediti deljeni šakom i kapom uoči velike svetske finansijske krize, koja je izbila pre 13 godina.Podsetimo, u prethodnoj velikoj svetskoj ekonomskoj krizi - koja će, kako kažu, biti blaža u odnosu na aktuelnu korona-krizu - tržište nekretninama u Srbiji doživelo je težak udarac. Podsetimo, kada je 2011. RTS "podvlačio crtu", podaci su govorili da je od početka ekonomske krize promet nekretnina pao za polovinu, a cene i do 30 odsto.https://twitter.com/Libkonz/status/1300713522997886976U SAD se, međutim, finansijski slom desio kada se ispostavilo da su milione stambenih kredita dobili ljudi koji nisu mogli sebi da priušte nekretnine koje su kupili. Usledilo je i "pucanje balona" na američkom tržištu, kada su brojne nekretnine postale praktično bezvredne, jer niti su prvobitni vlasnici mogli da otplaćuju kredite, niti je iko želeo da ih otkupi.U Srbiji smo još daleko od toga da je stambeno kreditiranje najpopularniji način dolaska do nekretnine - prema podacima Republičkog geodetskog zavoda za prvu polovinu ove godine, trećina prodatih stanova kupljena je putem kredita, dok je ostalih 67 odsto plaćeno gotovinom."To je jedan od razloga zašto je scenario 'pucanja balona' na tržištu nekretnina u Srbiji trenutno praktično nemoguć. Sa jedne strane, banke veoma vode računa ko može da se zaduži za stambeni kredit, a dužne su i da upozore nadležne organe ukoliko se neko prosto 'ušeta' sa velikom količinom keša za koji ne može da dokaže poreklo.Takođe, učešće kredita u ukupnom prometu nekretnina i dalje je relativno malo", kaže za Nova.rs profesor Ekonomskog fakulteta i konsultant za razvoj nekretnina u kompaniji EU Build Slobodan Aćimović.

"Jedini način da se kod nas desi masovni problem u otplati stanova je da zabeležimo veliki ekonomski pad i značajne gubitke radnih mesta, što bi onemogućilo ljude da otplaćuju kredite, ali je takav scenario za sada na nivou spekulacije.U krajnjem, Narodna banka Srbije i poslovne banke su već dva puta omogućile moratorijum na otplatu svih kredita, a gotovo sam siguran da će na jesen uslediti i treće 'pauziranje' otplate kredita. Dostupnost takvih olakšica upravo je ono što u kriznim situacijama poput pandemije, tržište nekretnina drži stabilnim", kaže Aćimović.

Da li su cene kvadrata nerealno visoke?

Jedan od argumenata onih koji upozoravaju na to da se formira "balon" na tržištu nekretnina jeste da cene stanova postaju nerealno visoke.Naš sagovornik, međutim, upozorava da su "ekstremne prodaje", poput 9.000 evra za kvadrat stana u Beogradu na vodi upravo to - izuzeci od kojih ne treba praviti pravilo."Najveći broj kupaca stanova u Beogradu na vodi su naši ljudi koji su radili ili rade u inostranstvu i estradne ličnosti, što objašnjava relativno visoku cenu kvadrata u tom delu grada. Dešavalo se da se poneki stan proda za po 6 ili 7 hiljada evra po kvadratu, ali su to ekstremni slučajevi. Prosečna cena kvadrata u Beogradu na vodi nije prešla tri hiljade evra", objašnjava Slobodan Aćimović.On takođe podseća da ne čudi ni to što su trenutno izuzetno visoke cene novogradnje u Zemunu i na Novom Beogradu, pošto su to dve opštine gde je trenutno najviši kvalitet života, ali čak ni tako dobra lokacija ne može da "spasi" investitora koji pogrešno pozicionira zgradu ili preceni platežnu moć svojih kupaca.

"Ne zaboravimo da u drugim delovima Beograda, poput Mirijeva, stan može da se nađe po 800 do 1.000 evra po kvadratu. Opet, kada izađemo iz glavnog grada, stan od 60 kvadrata u manjim gradovima može da se kupi i za 10.000 evra, dakle, daleko od toga da su cene nerealno visoke svuda u Beogradu ili u celoj Srbiji", naglašava Aćimović.

Najviše se traže manji, povoljni stanovi

Oni koji veruju u stvaranje balona na tržištu nekretnina često ukazuju na to da "prosečni" kupac nikako ne može da priušti sebi stan čiji kvadrat prelazi vrednost od 2.000 evra.Postavlja se, međutim, pitanje, ko je taj prosečni kupac i da li on zaista obilazi skupe novogradnje na Novom Beogradu ili Vračaru, ili pak ima drugačije prohteve?

"Najviše se traže manji stanovi u drugoj i trećoj beogradskoj zoni, gde se cene kreću od 1200 do 1400 evra po kvadratu. Realnost je da se kreće prema ceni kupovne moći  - evo sada sedim u upravo završenoj zgradi na Banovom brdu, a prekoputa nje već dve godine investitor prodaje stanove i ne može da nađe kupce. Glavna dilema obojice investitora je - po kojoj ceni da ponude stanove", priča nam Goran Rodić, potpredsednik Građevinske komore Srbije.Rodić takođe ne primećuje znake da se na tržištu nekretnina stvara "balon", ali primećuje povećano interesovanje kupaca."Ljudi brinu zbog posledica epidemije i ne žele da im novac koji su uštedeli izgubi na vrednosti. Zato sada podižu štednju i ulažu u nekretnine, i to je malo podiglo cene. Kupuju i ono što im ne treba, prosto da im ne bi novac stajao tek tako, a nekretnine im izgledaju kao najsigurnija investicija", objašnjava Rodić.https://www.youtube.com/watch?v=ClsMoSeauSg