Agenti za nekretnine otkrivaju šta drastično spušta, a šta podiže vrednost stana za izdavanje u Srbiji

Agent za nekretnine Vladimir Tamindžić za Nova.rs govori kakva je trenutno situacija.

„Cene izdavanja su drastično skočile dolaskom ruskih državljana. Nekretnine koje su se izdavale za 200 ili 250 evra skočile su na 300-350 evra najmanje, tako da je danas skoro nemoguće naći stan za izdavanje za 350 evra.“

Naš sagovornik kaže da na cenu izdavanja utiču sledeći faktori:

lokacija

opremljenost

luksuz same nekretnine, kao i opreme u stanu

kvadratura

spratnost.

„Cenu izdavanja nekretnine najviše podižu lokacija, novija godina izgradnje stana, kvalitetna stolarija, dobra rasveta, kvalitet bele tehnike, uređeno kupatilo, terasa, parking ako postoji, dobar internet. Najbolje prolaze stanovi za rentu do 35 m2 za mlade parove, kao i stanovi do 60 m2 za klasične porodice. Veće kvadrature se ređe potražuju, a njih rentiraju ambasade, konzulati i razna predstavništva za svoje zaposlene.“

Vladimir Tamindžić navodi i šta spušta cenu izdavanja stana. To su:

spratnost (prizemlje, suteren ili poslednji sprat)

ako je stan u kuci

loš prilaz

velike režije

ukoliko zgrada nema lift

u slučaju da se zakup ostvaruje na duži period.

A kako to u praksi detaljnije izgleda, za Nova.rs priča agent za nekretnine Valdimir Vlahović.

On za početak potvrđuje da na cenu mesečne zakupnine stana utiče više faktora kao što su: lokacija u gradu na kojoj se stan nalazi, kvalitet opremljenosti stana, na kojem se spratu zgrade nalazi stan, mesečni troškovi računa komunalnih preduzeća, uređenost zgrade, mirno i bezbedno okruženje, blizina fakulteta, škola, povezanost lokacije na kojoj se stan nalazi sa ostalim delovima grada, mogućnost držanja kućnih ljubimaca u stanu...

„Na kretanje cena izdavanja, kao i u mnogim otvorenim tržištima, utiče pre svega tzv. zakon ponude i potražnje. Kretanje tržišnih cena izdavanja stanova u određenom periodu se može pratiti kroz povećanje interesovanja kod stanovništva za određenu lokaciju usled pozitivnog razvoja infrastrukture ili političko-ekonomskog razvoja regiona. Tako smo u poslednje dve godine u našoj zemlji Srbiji svedoci imigracionog priliva velikog broja inostranih državljana koji su usled globalnih dešavanja prepoznali našu državu kao veoma povoljnu za nastavak života. To je uticalo na povećanu potražnju kako za stambenim, tako i za poslovnim jedinicama, u kojima bi svi ovi novopridošli ljudi mogli da nastave dalje.“

A usled te povećane potražnje za stanovima došlo je i do povećanja cene mesečnih zakupnina u većini naših gradova.

I u svemu tome, šta je ključno za cenu zakupa stanova?

Lokacija

„Jedna od najbitnijih odlika je lokacija gde se određena nepokretnost nalazi. Tako, primera radi, u Beogradu su najtraženije lokacije za iznajmljivanje stanova na područijima opština Stari grad, Savski venac, Vračar, Novi Beograd. Stari grad privlači ljude da tu traže svoj dom jer je to gradski centar, prepun raznih mogućnosti za udoban i komforan život u Beogradu kao evropskoj metropoli. Savski venac, a pre svega deo ove opštine na kojoj se razvija Beograd na vodi, jeste veoma popularan među stranim državljanima i našim ljudima koji su u mogućnosti da izdvoje za najviše cene za zakup stanova jer mikrolokacija Beograda na vodi nudi širok spektar pogodnosti za život. Novi Beograd, sa druge strane, jeste popularan za stanovanje zbog korporativnog centra Beograda, tj. brojnih inostranih firmi i domaćih velikih kompanija koje imaju svoja sedišta baš na području ove opštine. To su neki od faktora koji dovode do povećane potražnje za stanovima na ovim lokacijama, a samim tim i do rasta cena mesečnog zakupa na istim tim lokacijama.“

Opremljenost stana

Sledeća bitna stavka kod izdavanja stanova koja utiče na cenu je opremljenost, tj. nameštenost stana.

„Stanovi koji su opremljeni po modernijem konceptu, tj. novijim nameštajem, svetlijih, pastelnih boja, lakše se izdaju i po malo većim cenama od tržišnih u odnosu na stanove u kojima su zakupodavci, tj. vlasnici stanova odlučili da zadrže stari nameštaj, koji najčešće datira iz perioda socijalističke Jugoslavije, a koji u to vreme bio u trendu. Takav stari tamniji nameštaj najčešće negativno utiče na cenu zakupa, pa se tako opremljeni stanovi teže izdaju po tržišnim cenama jer zakupci nude manju vrednost za stanove koji su tako opremljeni.“

Spratnost

I stanovi koji se nalaze na određenim spratovima se slabije potražuju jer zakupci najčešće slabije potražuju one u suterenu, na prizemlju ili u potkrovlju, sa izraženim krovnim kosinama.

„Samim tim stanovi na ovim etažama se po pravilu vrednuju manje nego stanovi na ostalim spratovima. Izuzetak od ovog pravila je ukoliko je vlasnik stana na prizemlju ili suterenu spreman da izda stan u pravo podzakupa osobi koja će dalje izdati stan trećim osobama, najčešće koristeći model kratkoročnog izdavanja stanova. Sa otvorenom mogućnošću podzakupa vlasnik može dobiti i nešto veću cenu prilikom izdavanja. Stanovi iznad trećeg sprata u zgradama koje nemaju lift se po pravilu izdaju za manje iznose od tržišnih jer je postojanje lifta u zgradi veoma bitna stavka za komforan život“, kaže Vladimir Vlahović.

Depozit

Kod izdavanja stanova bitan faktor su svi izdaci koje zakupac mora da snosi prilikom useljavanja u stan ili kasnije visina mesečnih dažbina koje zakupac plaća svakog kalendarskog meseca.

„Zakupodavci koji traže više od vrednosti jedne mesečne kirije za iznos potreban za depozit ili traže više mesečnih kirija unapred, tri ili šest meseci unapred da se plati, najčešće vremenski duže pokušavaju da izdaju svoje nepokretnosti. Nakon protoka određenog vremena, pri kojem se ovakav stan ne izda, a vlasnik ne želi da odustane od svojih uslova plaćanja više meseci odjednom unapred, dolazi do snižavanja cene zakupa kako bi vlasnik ipak uspeo da izda stan.“

Grejanje

Komunalni troškovi nekad mogu biti uslov za blago sniženje cene zakupa, kaže naš sagovornik.

„U određenim slučajevima, za teritoriju grada Beograda, račun za infostan, ukoliko je centralno grejanje u stanu uračunato u taj račun, može značiti više novca koji zakupac mesečno mora da izdvoji da bi živeo u određenom stanu. To je veći pritisak na njegov budžet, pa se u tim slučajevima snižava vrednost mesečne zakupnine. Najpoželjniji stanovi po tipu grejanja su oni koji imaju etažno grejanje koje se plaća po utrošku ili stanovi koji poseduju sistem grejanja toplotnih pumpi. Takvi tipovi grejanja su izuzetno efikasni i najpovoljniji, i zato dižu vrednost stana u kojem se živi kroz podizanje vrednosti mesečne zakupnine.“

Još neki bitni faktori koji utiču na povećanje cene mesečnog zakupa stanova su i:

dostupnost iznajmljivanja garažnog ili parking mesta uz postojeći stan

mogućenost držanja kućnih ljubimaca u stanu koji se zakupljuje, tzv. pet friendly stanovi

uređenost i održavanost zgrade u kojoj se stan nalazi

mogućnost korišćenja optičkog interneta u stanu ili interneta velikih brzina prenosa podataka

mirno i bezbedno mikrookruženje stana

blizina autobuskih stajališta, tj. dobra povezanost sa svim delovima grada.

„U celokupnom procesu izdavanja stanova, bilo da ste zakupac ili zakupodavac, najbolje je obratiti se za pomoć profesionalcima u toj oblasti – posrednicima u prometu i zakupu nepokretnosti. Oni vam mogu pružiti odličnu marketinšku kampanju kroz izradu kvalitetnih i realnih slika stana, procenu tržišne vrednosti nepokretnosti, savete u celom procesu davanja u zakup, pisanje tekstova kojima se bliže opisuje stan, kao i posredničko delovanje u celokupnom odnosu između zakupca i zakupodavca. A to će na kraju biti krunisano potpisivanjem ugovora o zakupu, kojim se pravno štite i osoba koja zakupljuje i osoba koja izdaje stan u zakup“, zaključuje Vladimir Vlahović