Kušner se povlači iz projekta Generalštab, ali može da traži odštetu

Da li je to učinjeno nakon što je Tužilaštvo za organizovani kriminal podnelo optužni predlog protiv ministra kulture Nikole Selakovića ili je taj događaj samo kap koja je prelila ionako punu čašu protivljenja dela javnosti ovom projektu, ostaje zasad nerazjašnjeno. Ali, ono što je važnije jeste šta piše u ugovoru s američkom kompanijom. I kako bi ova situacija sada mogla da bude rešena, piše Forbes Srbija.

Prema dosad dostupnim informacijama, potpisan je samo jedan ugovor o zajedničkom ulaganju strateškog partnera iz SAD i naše države.

U fazi nacrta su bila još dva ugovora koji bi bliže regulisali funkcionisanje planiranog zajedničkog preduzeća. Takođe i nactrt, ugovora o zakupu zemljišta na 99 godina, kao i model ugovora o prenosu udela u zajedničkoj firmi.

Raskid ugovora

Kako oni nisu potpisani (ili to još nije obelodanjeno), njihove odredbe se ne mogu primeniti. Ali, ostaje prvi i osnovni ugovor, koji propisuje razloge zbog kojih se može raskinuti. I daje mogućnost da i pored odluke da sam napusti projekat, traži naknadu troškova.

U osnovi postoji svega nekoliko razloga zbog kojih tzv. investicioni ugovor može da bude raskinut. Jedan je neispunjavanje tzv. prethodnih uslova odnosno uslova koji treba da dovedu do formiranja zajedničke kompanije. Drugi razlog je neispunjavanje obaveza u samom procesu osnivanja zajedničke firme. A treći razlog je ako dve strane ne zaključe ugovor o zakupu zemljišta i to ne bude upisano u katastar.

S obzirom na to da se u ovom poslu nije stiglo do otvaranja zajedničke kompanije niti do davanja zemljišta u zakup (jer nisu obrisani tereti sa parcela), ugovor može biti raskinut samo po prvom osnovu, a to je neispunjavanje prethodnih uslova.

Prethodni uslovi

Podsetimo, ugovor predviđa 13 uslova koje je potrebno prethodno ispuniti da bi se došlo do formiranja zajedničke kompanije. Veći deo bila je odgovornost države, a manji strateškog partnera dok je bio i uslov koji je trebalo zajedno da ispune (usaglašavanje poslovnog plana zajedničke firme).

Obaveza države bila je, između ostalog, da skine zaštitu kulturnog dobra sa ovih nepokretnosti, da završi rušenje objekata, usvoji regulacioni plan, proglasi ovaj projekat projektom od posebnog značaja, pruži istinite garancije da je sve urađeno u skladu sa zakonom i sl.

Na strateškom partneru bilo je da pokrene postupak dobijanja odobrenja Komisije za zaštitu konkurencije. Takođe, da naruči izradu izveštaja o zaštiti životne sredine. Potrebno je bilo i da udeo u zajedničkoj firmi ustupi ćerki kompaniji iz Ujedinjenih Arapskih Emirata.

Prethodni uslov bio je i da se osigura da nije izdat nijedan nalog ili presuda suda ili drugog organa koji bi onemogućio realizaciju ovog posla.

Šta nije ispunjeno

Dve strane imale su dve godine od potpisivanja ugovora da ispune ovih 13 uslova. Međutim, taj rok još nije istekao pa se većina od ovih stavki ne kvalifikuje kao razlog za raskid ugovora.

Osim potencijalno jedne.

A to je uslov da „nije nastupila Bitna negativna promena“ od dana zaključenja ugovora. Kako je definisano u dokumentu, bitna negativna promena označava svaku promenu koja bi bila materijalno štetna za poslovanje, imovinu i stanje zajedničkog preduzeća.

Ovako široko postavljena odredba mogla bi da predstavlja osnov za raskid ukoliko bi se tumačilo da su protesti građana kao i mogući negativni efekti potencijalnog sudskog procesa protiv ministra i drugih službenika doveli do raskida ugovora i posledičnog gubitka za strateškog partnera.

Drugi uslov koji se tiče nedonošenja bilo kakve odluke suda ili nekog organa mogao bi takođe da bude osnov za raskid. Ali, jedino u slučaju da Ustavni sud donese odluku o neustavnosti leks specijalisa pre formiranja zajedničke kompanije. Što verovatno ne bi bio slučaj.

Treći uslov za raskid moglo bi da bude to što država nije u roku od 21 dana od potpisivanja ugovora proglasila ovaj projekat projektom od nacionalnog značaja. Ali ako ta odluka nije formalno doneta onda je taj osnov nastupio odavno i evidentno nije korišćen.

Pravo na troškove

Ono što je interesantno jeste da je ugovor predvideo da samo strateški partner može da raskine ugovor ako nisu ispunjeni prethodni uslovi.

U situaciji kada se ugovor poništava zbog neispunjavanja prethodnih uslova, Srbiji je ostavljeno samo pet dana od dobijanja pisanog obaveštenja, da plati strateškom partneru – troškove raskida.

Kako je definisano, troškove raskida čini zbir tzv. transakcionih troškova i milion evra.

Transakcioni troškovi prema slovu ugovora jesu svi troškovi koje je strateški partner imao vezano za ovaj posao odnosno sticanje udela u zajedničkoj kompaniji. Uključujući i troškove pri pregovaranju.

Kolika bi ta odšteta iznosila nije moguće proceniti.

Potraživanja zbog garancija

Drugi razlog zbog kojih bi strateški partner mogao da traži odštetu od Srbije jeste ukoliko je država prekršila neku od datih garancija. Ili su te garancije neistinite ili obmanjujuće pa je partner pretrpeo ili bi mogao da pretrpi gubitak zbog toga.

Te garancije između ostalog podrazumevaju da je zemljište zaista državno. Da nije opterećeno nekim teretima (restitucija, pravo preče kupovine…), da su plaćeni porezi na zemlju i objekte. I da su zgrade uklonjene u skladu sa zakonom. Takođe, da država ima ovlašćenje da zaključi i ispunjava obaveze predviđene ugovorom. Da ugovor nije u suprotnosti sa zakonima Srbije i da se ne kosi s nekim drugim ugovorom itd.

Međutim, postoji još jedna upitna garancija. U njoj se kaže da su sva odobrenja i saglasnosti nadležnih organa izdati kako bi država mogla da zaključi ugovor, valjana odnosno da su na snazi.

Da li je to u koliziji sa sumnjom da je ukidanje zaštite za Generalštab učinjeno putem dokumenta napravljenog mimo procedure ostaje da se vidi. Ali, ukoliko se tumači da je leks specijalis poništio potrebu da postoji formalna odluka Vlade o skidanju zaštite sa Generalštaba onda ni ovo ne može biti osnov za raskid ugovora i traženje odštete.

Iznosi

Ugovor kaže i da iznos potraživanja koje bi strateški partner mogao da ima za kršenje ovih osnovnih garancija po slovu ugovora nema nikakvih ograničenja. Kada je reč o svim drugim potraživanjima, ona su limitirana na najviše 50 miliona evra.

Za Srbiju će biti dobro da prođe sa minimalnim odštetnim zahtevom Kušnerove firme, ako ga uopšte bude i bilo. S druge strane, državi neće ostati ništa osim parcele i uništenih zgrada.

Da se stiglo do formiranja kompanije, Srbija bi mogla da preuzme udeo strateškog partnera. Ali, pošto je nema, nema ni šta da preuzme. Tako će morati da traži novog partnera ukoliko i dalje ima nameru da iskoristi lokaciju za novu gradnju.