Masovna kupovina stanova „za keš“ nije nikakav alarm za institucije

„Osumnjičeni su prema navodima krivične prijave,slali autobusima danskog autoprevoznika ‘Top turist’ u Srbiju, gde su osnovali Privredno društvo ‘Fabula arte’ iz Beograda, preko koga je gotov novac ulagan u poslove kupoprodaje zajedničke izgradnje i izvođenja radova na nepokretnostima na teritoriji Srbije“, navodi se u saopštenju.

Podaci Agencije za privredne registre, kako piše Nova ekonomija, ukazuju da „Fabula arte“ od 2014. godine nema skoro nikakve prihode, a godišnji rashodi od po petnaestak hiljada evra beleže se tek od 2017. godine. Računi su im odavno u blokadi.

U Srbiji je u protekle četiri godine mali procenat nekretnina kupljen iz kredita prema zvaničnim podacima institucija, ali iako je u široj javnosti već odomaćeno mišljenje da je to rezultat „pranja para“ – nadležni barem zvanično ove stavove niti potvrđuju niti opovrgavaju.

Slučaj kriminalne grupe od pre nekoliko dana jedan je od retkih koji je, navodno, povezan direktno sa ulaganjem u nekretnine. U međuvremenu, preko 80 odsto nekretnina u Srbiji su kupuje za gotovinu, što je (u najmanju ruku) nesvakidašnje.

Početak buma

Beograđani skoro deceniju prolaze kroz epidemiju novogradnje, koja se sada širi i po drugim gradovima i turističkim destinacijama širom zemlje. Naravno, nisu svi delovi Srbije podjednako zahvaćeni građevinskom groznicom.

Oni koji se bave ravojem tržišta nekretnina kažu da je ovo normalan korak u ekonomiji koja se razvija, ali nosi sa sobom, kao i svaki biznis kada je u toliko brzoj ekspanziji, potencijalne probleme.

„Glavni rizik proizlazi iz pranja novca u nekretninama. To ne znači da se sav građevinski rad u Srbiji koristi za pranje kriminalnih sredstava. Neki pojedinci peru novac od nelegalnih aktivnosti u izgradnju građevinskih objekata, sa ili bez građevinskih dozvola, što dodatno pojačava sumnje. To se potvrđuje činjenicom da je većina stanova u poslednjih pet godina kupljena gotovinom, što povećava zabrinutost”, objašnjava Saša Đorđević, analitičar Globalne inicijative protiv transnacionalnog organizovanog kriminala.

Nedavni izveštaj Globalne inicijative registruje nekoliko sektora koji nose najveći rizik kada su u pitanju ilegalni tokovi novca. To su sektor nekretnina, onlajn kazina, bankarski sektor i računovođe. Već u uvodnoj reči izveštaja stoji da se novogradnja identifikuje u “Srbiji kao posebno rizičan sektor, sa kriminalcima koji koriste imovinu visoke vrednosti za pranje novca”.

Činjenica da se značajan procenat transakcija nekretninama obavlja u gotovini, ali i da taj udeo raste.

Prema poslednjim podacima Republičkog geodetskog zavoda(RGZ), u 2023. godini 17 odsto svih kupoprodaja stanova je plaćeno iz kreditnih sredstava, 2022. godine taj procenat je iznosio 26 odsto. Taj udeo je i 2020. i 2021. godine bio 31 odsto za sve stanove.

Broj izdatih građevinskih dozvola za stambene zgrade u novogradnji, prema podacima Republičkog zavoda za statistiku (RZS) je rastao svake godine.

U januaru 2020. godine 195 zgrada je dobilo dozvolu, 2021. godine istog meseca broj dozvola je bio 355, 2022. u januaru 306 i prošle godine 345 je broj dozvola izdat u novogradnji.

Miloš Tomin, konsultant za sprečavanje korupcije i finansijskog kriminala podseća da u većini zapadnih zemalja svaka transakcija preko 10.000 dolara podleže proveri.

„(Istovremeno) gotovina se obavezno prijavljuje upravi za sprečavanje pranja novca. U Srbiji uprava sprovodi istrage iz drugih oblasti, recimo sredinom 2020. godine proveravaju poslovanje nevladinih organizacija umesto visoko rizične oblasti stanogradnje i kupoprodaje nekretnina“, navodi Tomin.

I Đoređević iz Globalne Inicijative je saglasan sa ovim navodima – da nadležne institucije mogu bolje da rade svoj posao.

„Pažnju treba usmeriti na unapređenje sposobnosti organa gonjenja da sprovode finansijske istrage paralelno sa standardnim procedurama. Na primer, istraga o trgovini drogom treba da se vodi paralelno sa istragom o povezanim novčanim tokovima“, kaže Đorđević.

U prošloj godini preko 80 odsto nekretnina u Srbiji je kupljeno za gotovinu taj procenat je nenormalan bilo gde u svetu, navodi Tomin.

On smatra da se novac pere manje kroz kupovinu nekretnina, već više kroz samo investiranje u gradnju. Posle gradnje se često dešava da oni koji su investirali zatim kupuju stanove u novoizgrađenoj nekretnini u gotovini pa kao povezana lica dodatno operu novac. Lako je naći slučajeve u domaćem sudstvu gde se novac domaćih a i stranih organizovanih kriminalnih grupa ulaže u nekretnine u Srbiji.

“Neadekvatno vođenje evidencije o pranju novca od strane vladinih agencija rezultira podacima koji nisu uporedivi, naglašavajući potrebu za većom doslednošću u prijavljivanju i praćenju finansijskog kriminala”, rezultat je istraživanja Globalne inicijative.

Činjenica je i da se građani Srbije bore da bi podigli kredit za nekretninu, te da je kupovna moć u Srbiji značajno manja nego u nekim drugim delovima Evrope. I u regionu Zapadnog Balkana smo na četvrtom mestu što se tiče plata, a uslovi kreditiranja kod banka nedostižni za prosečne građane. Tu u igru dolaze strani državljani.

Ukupna količina novca korišćena za kupovinu nekretnina u 2023. godni prema podacima RGZ iznosila je 6,5 milijardi evra, što je čak 57,8 odsto više u odnosu na 2019. i za 13 odsto manje u odnosu na rekordnu 2022. godinu.

Najveći broj kupoprodaja u ukupnom prometu nepokretnosti zauzima prodaja stanova (26 odsto). Osim stanova najviše je prometovano poljoprivredno zemljište (17 odsto), građevinsko zemljište (16 odsto) i kuće (13 odsto).

Prema Tominu, osnovna razlika tržišta u Evropskoj uniji i Srbiji je dostupnost kredita srednjoj klasi koja gotovo da je nestala, onima kojima treba stan krediti nisu dostupni, dok oni koji imaju gotovinu i kupuju stanove su emigranti i povratnici, ruski, crnogorski ili državljani Republike Srpske, koji kupuju stanove kao investiciju, a u „najgorem slučaju peru novac”.

Podatke za to ko kupuje nekretnine u Srbiji nemamo, jer je RGZ za Novu ekonomiju naveo:

„Proverili smo sa kolegama iz Odeljenja za masovnu procenu i vođenje vrednosti nepokretnosti za informacije o kojima ste postavili pitanja. Na žalost, ove informacije nisu standardni deo izveštaja sa tržišta nepokretnosti i veoma ih je teško izvući retroaktivno“, odgovor je RGZ poslat našoj redakciji.

Odgovore na pitanja iz Uprave za sprečavanje pranja novca nismo dobili, recimo o broju prijavljenih transakcija u gotovini od kada je u pitanju kupoprodaja nekretnina u pitanju, a nemamo ni inforamcije da li je ova Uprava u međuvremnu pokrenula prikupljanje podataka kada su ove transakcije u pitanju…

Investicije u infrastrukturu

“U Srbiji infrastruktura privlači značajna strana ulaganja. Brojni ugovori o izgradnji projekta su navodno dodeljeni kineskim i ruskim izvođači u zamenu za kredite. Pored toga, velika imovina prodata evropskim investitorima je možda bila podložna političkom uticaju i neoptimalnim cenama,” navodi se u izveštaju Globalne inicijative.

Prema izveštaju Globalne inicijative, polovina svih kineskih investicija na Zapadnom Balkanu ide u Srbiju.

Sa Kinom se sarađuje na nekoliko velikih infrastrukturnih projekata u kao što su brza pruga do Budimpešte, gradnja Beogradskog metroa, kao i projekat izgradnje za prečišćavanje voda na teritoriji cele Srbije, ali i izgradnja mreže puteva,

Mihailo Gajić, predsednik Libeka, objašnjava još jedan način zaobilaženja legalnih tokova kada je investiranje u gradnju u Srbiji u pitanju.

“Kada novac ulazi u našu zemlju iz inostranstva kao neka investicija, on već ulazi preko neke finansijske institucije. Pretpostavka je da je taj novac pre toga prošao neku proveru u toj banci koja ga prebacuje u našu zemlju, i zato koliko ja znam se ne vrše neke detaljne provere porekla novca. To se odnosi na sve investitore i investicije, sektor nekretnina nije u nekom posebnom režimu u odnosu na ostale”, kaže Gajić.