Kosmaj je jedna od lokacija za koju se može reći da je doživela procvat poslednjih godina, kada je u pitanju tržište nekretnina. U ovo naselje sele se porodice koje žele mir, ali je ovo mesto postalo i stvar prestiža zbog tipa gradnje, koji podrazumeva mala i lepo uređenja naselja, luksuzno opremljene kuće, sa izgrađenim sportskim terenima i drugim pratećim sadržajima.

Po ceni prosečnog stana od oko 70 kvadrata u Beogradu, na Kosmaju se može kupiti kuća sa bazenom i to na oko 45 minuta vožnje od centra glavnog grada. Ima, međutim, sve više i onih koje koštaju skoro kao vile na Dedinju i Senjaku, jer se prodaju za milione evra, piše portal 4zida.rs.

Osnivač i direktor agencije “Meta Real Estate” Nenad Zorić kaže da se tokom poslednje dve godine primećuje promena strukture tražnje i da se sve veći broj kupaca odlučuje za kuće namenjene stalnom stanovanju, iako je interesovanje za vikendice i dalje veoma izraženo, pa je odnos između ove dve kategorije relativno izjednačen.

On navodi da je najviše novih projekata realizovano u naseljima Rogača, Nemenikuće i Drlupa, a da značajan potencijal imaju i Babe i Dučina, gde je ponuda znatno manja, ali interesovanje konstantno raste.

Najskuplje vile koštaju i više dо 2,5 miliona evra

Prema podacima sa portala 4zida cene kuća na Kosmaju se kreću od 710 do 3.700 evra po kvadratu. Nenad Zorić napominje da cena po kvadratnom metru sama po sebi nije pouzdan pokazatelj vrednosti nekretnine, jer na konačnu cenu utiče više faktora, među kojima su lokacija, vrednost zemljišta, veličina i uređenost parcele, dodatni sadržaji poput bazena, letnjikovca ili sportskih terena, kao i stepen opremljenosti same kuće.

“Moderna novogradnja sa bazenom, letnjikovcem i uređenim dvorištem danas se najčešće kreće oko 2.200 evra po kvadratnom metru, uz određena odstupanja u zavisnosti od kvaliteta gradnje i lokacije. Jedna od nekretnina koja trenutno predstavlja najpovoljniji odnos cene, površine i sadržaja ima 223 m², na parceli od 12 ari, sa bazenom, fire pit zonom i natkrivenim parkingom za dva automobila, a košta 240.000 еvra. U nižem cenovnom rangu trenutno je najpovoljnija drvena kuća površine 77 m² sa pomoćnim objektom na placu od 22 ara, po ceni od 140.000 evra”, navodi Zorić.

On napominje da su na vrhu tržišta ekskluzivne vile čija vrednost dostiže i do 2,6 miliona evra, iako takve nekretnine uglavnom nisu predmet javnog oglašavanja.

„Na tržištu Kosmaja trenutno se nalaze luksuzne nekretnine čija vrednost dostiže i do 1,6 miliona evra. Reč je o ekskluzivnim vilama koje se izdvajaju vrhunskom arhitekturom, kvalitetom gradnje i jedinstvenim lokacijama, što potvrđuje da je segment luksuznih nekretnina na Kosmaju u stalnom razvoju“, objašnjava Zorić.

Dodaje da najveći broj kupaca dolazi iz Srbije, dok je interesovanje stranih državljana, posebno kupaca iz Rusije, manje nego u periodu neposredno nakon početka rata u Ukrajini. Kaže da se istovremeno uočava rast broja naših ljudi koji se vraćaju iz inostranstva i žele da nastave život nadomak Beograda.

Na području Kosmaja trenutno postoji jedan završen kompleks zatvorenog tipa – “Kosmajski vrtovi”, a intenzivno se razvija novo naselje koje obuhvata sedam kuća, hotel i sportske terene za padel, dok je započeta i izgradnja ekskluzivnog kompleksa sa 14 kuća. Zorić kaže da najveći broj novih projekata čine otvorena naselja sa četiri do sedam kuća, za koja je tržišno interesovanje znatno veće nego za klasične „gated community“ koncepte (zatvoren stambeni kompleks).

Zorić objašnjava da se sve kuće koje su uknjižene kao stambeni objekti mogu finansirati putem stambenog kredita, dok je kupovina vikendica na kredit nešto složenija, ali je i dalje moguća uz odgovarajuću dodatnu dokumentaciju.

“Kupci i dalje u najvećoj meri preferiraju individualne kuće koje pružaju mir, privatnost i veću slobodu korišćenja prostora. Zatvorena naselja imaju svoje prednosti, pre svega kroz organizovano održavanje, obezbeđenje i zajedničke sadržaje poput sportskih terena, zbog čega su posebno interesantna porodicama sa decom i vlasnicima koji u kući ne borave tokom cele godine”, smatra Zorić.

Bazen diže cenu kuće za minimum 25.000 evra

Bazen danas predstavlja jedan od najvažnijih elemenata koji utiču na tržišnu vrednost kuće, a Zorić ukazuje da zidani betonski bazen dimenzija 9×4 metra sa osnovnom opremom povećava vrednost nekretnine za 25.000 evra.

“U nižem cenovnom segmentu često se ugrađuju poliesterski ili montažni bazeni, dok su kod objekata vrednijih od 200.000 evra standard betonski bazeni. Praksa pokazuje da se novogradnje bez bazena prodaju znatno sporije od kuća koje raspolažu bazenom i uređenim spoljnim sadržajima. Većina kupaca upravo u njima vidi najveću vrednost ovakvih nekretnina, jer najveći deo vremena provodi u dvorištu, kod bazena i u letnjikovcu”, kaže osnivač i direktor agencije “Meta Real Estate”.

Kupci vole da pazare ono što vide i to uživo, a ne u projektima i renderima. Zorić napominje da je zato prodaja kuća u fazi izgradnje i dalje relativno retka. Iskustvo agenata pokazuje da se odluka o kupovini donosi znatno brže kada je kuća u potpunosti završena, dvorište uređeno, travnjak formiran, a bazen u funkciji, jer tada kupci mogu u potpunosti da dožive način života koji takva nekretnina nudi.

Umesto malog stana, plac i montažna kuća

Na Kosmaju praktično ne postoji razvijeno tržište stanova. Osim jednog kompleksa, gotovo kompletnu ponudu čine porodične kuće. Zorić kaže da stanovi nisu posebno atraktivni jer kupci koji se odlučuju za život ili odmor na Kosmaju prvenstveno traže privatnost, dvorište i neposredan kontakt sa prirodom.

On napominje da se često za iznos potreban za kupovinu manjeg stana može kupiti plac i izgraditi montažna kuća ili manja zidana kuća sa sopstvenim dvorištem.

“Razlika u ceni između kvalitetne starogradnje i novogradnje nije velika, ali je interesovanje za starije kuće primetno manje. Najlakše se prodaju objekti nižeg cenovnog ranga, do oko 100.000 evra. Razlog leži u značajnoj razlici u standardima gradnje. Savremene kuće karakterišu viši plafoni, najčešće oko tri metra, veliki stakleni otvori, otvoreni koncept prostora i prizemna organizacija, dok starije kuće uglavnom imaju više etaža, niže plafone i drugačiju funkcionalnu organizaciju prostora. Prizemne kuće posebno su tražene među starijim kupcima i porodicama sa malom decom”, navodi agent za nekretnine.